家賃滞納を原因とする契約解除について

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ここでは家賃滞納を根拠とする建物賃貸借契約解除について解説したいと思う。

大抵建物賃貸借契約を締結する際は、契約書を交わす。
その際「一回でも家賃滞納があったら、即刻に契約解除する」旨の記載がよく見受けられる。
はたして、その条項は有効なのであろうか。
この条項は、借地借家法や民法からの観点からは、効力としてはかなり薄いと言わざるをえないのではないかと思う。

概ね、家賃滞納を根拠するする契約解除は、3カ月以上の賃料不払いを要するのが、常識っぽい。
だから、家賃滞納が数ヶ月におよぶ場合であれば、契約解除できる可能性が高まる。
可能性が高まる、としたのは、個々のケースを考慮しなければ契約解除できるかどうか判断できないこともあるからだ。
払いたくても払えない状況にあり、５カ月以上の家賃滞納があっても、裁判所が立ち退きを命じないというケースだってあるからだ。

だから、ここでは一般的な家賃滞納による契約解除の方法について説明したい。

家賃滞納が3カ月以上続いた場合、契約解除の方法としては、やはり内容証明でその意思を表示すべきである。
民法の建前では、最低でも三日、できれば7日の期間を定めて、家賃滞納分の支払いを催告。
しかし、それでも賃料を支払わない場合には、契約解除の通知をすることとなる。
このように家賃滞納を根拠とする契約解除の通知は、内容証明で2回行うことも多いが、1回の内容証明で、催告を解除する旨を記述してもよい。

家賃滞納に対する賃料の催告と契約解除の内容証明の書き方は次の通りだ。

「本書面到達後、7日以内に貸主指定の口座に振り込むよう請求する。
なお、支払われない場合は、前記請求期間を経過したときに、本契約は解除する。」
※簡易に書いたが、実際書く時は前後の文章と矛盾しないように書く。

こう書けば、家賃滞納の請求と同時に、期間を過ぎたら契約解除も可能となるので、1回の内容証明ですむというわけだ。

あとは、建物賃貸借契約解除を根拠として、内容証明を証拠として裁判所へもって行って申し立てをすればよい。

家賃滞納を根拠とする契約解除といっても、借地借家法では、借主は厚く保護されているため、
借主が納得した場合に口頭で契約を解除する場合を除いては、ちゃんとした手続きを踏む必要があるのである。

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